Das Landgericht München I (Az. 31 O 11516 vom 12.02.2021) hat C&A zur Zahlung von einbehaltenen Mieten aus der Zeit des ersten Lockdowns verurteilt. Gegenstand des Rechtsstreites war das gesamte Spektrum der im Moment diskutierten Argumente. Bereits deshalb lohnt sich die Lektüre der Entscheidung – ebenso wie auch die vorherige Entscheidung der Kammer vom 25.01.2021 (Az. 31 O 7743/20), die sich mit einem Hotelmietvertrag befasst. Beide Entscheidungen gehen in die gleiche Richtung.
Das Gericht lehnte die Annahme eines Mietmangels ab, weil die Schließung nichts mit der Mietsache an sich zu tun habe und sie mangelfrei sei. Dies hatte eine andere Kammer des LG München I noch in dem Urteil vom 22.09.2020 (3 O 4495/20) unter Hinweis auf die Tanzlokalentscheidung des Reichsgerichtes anders gesehen und einen Mangel bejaht. Das jetzige Urteil sieht bei den Schließungsverfügungen nun keinen Bezug zur Beschaffenheit bzw. dem Zustand der Mietsache (Risikobereich des Vermieters), sondern einen Bezug zum Betrieb des Mieters (Risikobereich des Mieters).
Außerdem entscheidet das Gericht die Frage, ob der Mieter gemäß § 313 BGB die Anpassung der Miete verlangen kann. Der Gesetzgeber hatte zuletzt mit Art. 240 § 7 EGBGB klargestellt, dass Pandemie-Einschränkungen eine Änderung der Geschäftsgrundlage darstellen. Allerdings sind im Rahmen der Einzelfallbetrachtung die Existenzgefährdung und die Unzumutbarkeit des Festhaltens am Vertrag vom Mieter darzustellen und zu beweisen.
Das Gericht hat dabei die Verpflichtung des Mieters zur Bildung von Rücklagen und die Erzielung von anderweitigen Einkünften herangezogen, z.B. aus dem Betrieb eines Onlinehandels und die Zahlungen des Kurzarbeitergeldes. Nach der Auffassung des Gerichtes lag jedenfalls die dritte Tatbestandsvoraussetzung (Unzumutbarkeit für eine der Parteien, am Vertrag festzuhalten) nicht vor. Dabei hat das Gericht betont, dass sich die Betrachtung auf die konkrete Filiale bezieht, so dass Verluste oder Gewinne aus anderen Filialen außer Acht bleiben.
Dieses Urteil dürfte die Vermieter beruhigen – das Gericht zeigt eine erfreuliche juristische Prüfungstiefe. C&A war ja auch schon vor der Pandemie durch einen recht rüden Marktauftritt aufgefallen, so dass das Urteil nun Schadenfreude bei den Vermietern auslösen dürfte.
