In einem von GTG-Recht vor Kurzem erstrittenen Urteil wurde die Bayern LB zur Rückzahlung negativer Zinsen an den Mandanten verurteilt. Außerdem sprach das Landgericht München den Kläger von seiner zukünftigen Zahlungsverpflichtung aus Swap-Verträgen frei. Das Urteil ist rechtskräftig und wurde von der Bank sehr bedauert.
Im Kostenfestsetzungsverfahren hat das Gericht sämtliche Aufwendungen und Kosten des Klägers berücksichtigt. Dies betraf auch die Kosten eines Parteigutachtens.
Der Entwurf des „Baulandmobilisierungsgesetzes“ enthält eine Regelung in § 250 BauGB, nach der die Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen bei Bestandsobjekten von einer weiteren Genehmigung der Baubehörde abhängig gemacht werden soll. Diese Regelung ist für alle Gebiete mit einem „angespannten Wohnungsmarkt“ vorgesehen, also überall dort, wo auch die Mietpreisbremse gilt.
Mit dieser Regelung soll der Verdrängung der Mieter nach einer Aufteilung in Eigentumswohnungen entgegengewirkt werden. Die Regelung ist politisch sehr stark umstritten und wird von Fachleuten der Branche als verfehlt kritisiert. Der Genehmigungsvorbehalt wird voraussichtlich die Aufteilung von Bestandsobjekten nicht nur bremsen, sondern faktisch verhindern.
Als Kompromiss hat das Bauministerium in den aktuellen Entwurf der Bundesregierung eine Begrenzung bis zum 31.12.2025 aufgenommen (Drucksache 1714838) . Nach der 1. Lesung im Bundestag am 28.01.2021 wird der Entwurf in den Ausschüssen weiter beraten. Wann und in welcher Fassung der Entwurf zum Gesetz wird, ist völlig offen. Wenn das Umwandlungsverbot kommt, wird es unserer Einschätzung nach zu einer Verknappung und damit zu einer Verteuerung von Wohneigentum führen.
Das Landgericht Hamburg hat die Hamburger Sparkasse mit dem Urteil vom 15.01.2021 zum Schadensersatz verurteilt. Die Parteien des Rechtsstreits stritten über Fehlberatung zweier SWAP-Verträge. Unseren Mandanten wurden die geltend gemachten Zahlungsansprüche zugesprochen. Außerdem wurde entschieden, dass die für unsere Mandanten nachteiligen SWAP-Verträge nicht mehr bedient werden müssen. Das Urteil ist nicht rechtskräftig.
Die Verpflichtung zur Mietzahlung (gewerblich oder privat) besteht weiterhin uneingeschränkt. Aktuell bestehen keine gesetzlichen Sonderregelungen. Zahlt der Mieter nicht fristgerecht, gerät er in Zahlungsverzug. Dann fallen neben der Miete Verzugszinsen an (5 Prozentpunkte über dem Basiszins bei Verbrauchern, sonst 9 Prozentpunkte über dem Basiszins).
Die Regelung aus dem Lockdown dahingehend, dass ein Vermieter das Mietverhältnis nicht kündigen kann, wenn der Mieter die Miete im Zeitraum vom 01.04.2020 bis 30.06.2020 nicht zahlt (Art. 240 § 2 Abs. 1 EGBGB), wurde nicht aktualisiert.
Für gewerbliche Mietverhältnisse gilt allerdings gemäß Art. 240 § 7 EGBGB die Vermutung, dass eine Nutzungseinschränkung die Grundlage des Vertrages schwerwiegend verändert hat. Damit wollte der Gesetzgeber den Weg für eine Anpassung der Miete gemäß § 313 BGB (Veränderung der Geschäftsgrundlage) ebnen. Die gesetzliche Regelung greift allerdings nur eins von drei Elementen auf. Das 2. Element (abweichende Regelung bei Kenntnis der Parteien) und das 3. Element (Unzumutbarkeit für eine der Parteien, am Vertrag festzuhalten) bleiben von der gesetzlichen Regelung unberührt und sind im Einzelfall vom Mieter darzulegen und zu beweisen.
Das „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ fügt für Verträge ab dem 23.12.2020 einige neue Vorschriften im BGB zur Maklerprovision ein.
Wie der Name des Gesetzes schon sagt, gelten die neuen Regelungen für die Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser – bei allen anderen Objekten bleibt alles beim alten. Außerdem gelten die neuen Regelungen nur, wenn der Käufer als Verbraucher handelt. Handelt er hingegen im Rahmen einer gewerblichen Tätigkeit, kann die Verteilung der Maklerkosten auch weiterhin frei vereinbart werden. Ziel des Gesetzes ist, private Käufer von Wohnimmobilien von Kaufnebenkosten zu entlasten.
Nachfolgend ein Überblick über die neuen Regelungen:
• Lässt sich der Makler von beiden Parteien des Kaufvertrags einen Maklerlohn versprechen, so kann dies nur in der Weise erfolgen, dass sich die Parteien in gleicher Höhe verpflichten.
Vereinbart der Makler mit einer Partei des Kaufvertrags, dass er für diese unentgeltlich tätig wird, kann er sich auch von der anderen Partei keinen Maklerlohn versprechen lassen.
Ein Maklervertrag, der hiervon abweicht, ist unwirksam.
• Hat nur eine Partei des Kaufvertrags einen Maklervertrag abgeschlossen, ist eine Vereinbarung, die die andere Partei zur Zahlung oder Erstattung von Maklerlohn verpflichtet, nur wirksam, wenn die Partei, die den Maklervertrag abgeschlossen hat, zur Zahlung des Maklerlohns mindestens in gleicher Höhe verpflichtet bleibt. Der Anspruch gegen die andere Partei wird erst fällig, wenn die Partei, die den Maklervertrag abgeschlossen hat, ihrer Verpflichtung zur Zahlung des Maklerlohns nachgekommen ist und sie oder der Makler einen Nachweis hierüber erbringt.
• Ein Erlass wirkt auch zugunsten des jeweils anderen Vertragspartners des Maklers. Hiervon kann durch Vertrag nicht abgewichen werden.
• Ein Maklervertrag, der den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus oder die Vermittlung eines solchen Vertrags zum Gegenstand hat, bedarf der Textform. Eine mündliche oder konkludent geschlossene Vereinbarung reicht nicht mehr aus, um einen wirksamen Maklervertrag zu begründen.
Die Neuregelungen gelten für alle Maklerverträge, die ab dem 23.12.2020 geschlossen werden. Unerheblich ist der Abschluss des Hauptvertrages (Kaufvertrages).